Schweizer Immobilienmarkt - Belehnung von Liegenschaften

Ein hedonisches Verfahren bestimmt in der Schweiz den Wert einer Liegenschaft, welchen die Banken in der Theorie mit maximal 80% belehnen. Diese Fixierung auf vergangene Daten stellt ein nicht unerhebliches Risiko dar. Weitere Gründe sprechen zusätzlich dafür, dass wir in der Schweiz aktuell die Grundlagen für eine Immobilienblase legen. 

Gerne möchte ich die Grundlagen für eine Immobilienblase auflisten und jeweils die aktuelle Situation in der CH bezüglich dieser Kriterien betrachten. 

Grundlagen:

• Eine expansive Geldpolitik führt zu einer höheren Nachfrage nach günstigem Wohneigentum.
• Die Preise von Wohneigentum werden als stabil betrachtet. „Grundstücke (Immobilien) sind eine gute Anlagemöglichkeit, deren Preis steigt immer“.
• Das Angebot wird stark ausgeweitet.
• Die Finanzierungsrichtlinien werden gelockert oder es bestehen im Nachhinein betrachtet idiotische Bewertungsmethoden.
• Inlfationäre Entwicklungen können anfänglich zu einer höheren Nachfrage nach Sachwerten (Wohneigentum) und einer höheren Nachfrage nach Fremdfinanzierung (Hypotheken) führen.

1. Eine expansive Geldpolitik führt zu einer höheren Nachfrage nach günstigem Wohneigentum.

Diese Geldpolitik besteht in der Schweiz bereits seit dem Platzen der letzten Blase am Immobilienmarkt in den 90er Jahren. Die Zinsen sind im Schnitt auf ein unhaltbares Mittel gesunken. Aktuell kann eine 10 jährige Festhypothek zu ca. 3.3% abgeschlossen werden. Die angefügte Grafik stimmt mit bedenklich bezüglich der Nachhaltigkeit der Nachfrage nach EFH und MFH in der Schweiz.

Die Zinsen von Festhypotheken sind von 2006 an bis Mitte 2008 gestiegen, jedoch nur auf ein Niveau, welches unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Nichts desto trotz sind die Bewilligungen für MFH stagniert und die Bewilligungen für EFH seither rückläufig. Die Frage die sich mir dabei stellt: Wie sieht die Situation aus, wenn urplötzlich hohe  Hypothekarzinsen anfallen, sprich Zinsen von 5-10%.

2. Die Preise von Wohneigentum werden als stabil betrachtet. „Grundstücke (Immobilien) sind eine gute Anlagemöglichkeit, deren Preis steigt immer“.

Gerade gestern hat mich ein Kollege darauf angesprochen, dass er aktuell eine Liegenschaft sucht aufgrund der tiefen Finanzierungskosten und da dadurch die Preise ja stabil bleiben würden. Diese Idee von stabilen Preisen ist bereits einigermassen verbreitet jedoch nie so stark ausgeprägt wie in den USA. Eine Ursache für die schwächere Ausprügung ist sicherlich die Immobilienkrise, welche die Schweiz anfangs der 90er Jahre erlebt hat. In den USA ist die letzte Krise auf dem Wohungsmarkt ca. 10 Jahre älter.

3. Das Angebot wird stark ausgeweitet.

Aufgrund der erwarteten steigenden Prognosen wird das Angebot so stark wie möglich ausgeweitet. Diese Ausweitung erfolgt nicht im gleichen Moment der höheren Nachrfrage. Der Wohnungsbestand in der Schweiz nimmt um jährlich ca. 40'000 zu. Dies ist noch keine extreme Zunahme jedoch bereits ein hoher Wert, vor allem wenn man bedenkt dass der Boom der 90er Jahre 92/93 vor allem durch staatliche Unterstützung zu Stande kam.

4. Die Finanzierungsrichtlinien werden gelockert oder es bestehen im Nachhinein betrachtet idiotische Bewertungsmethoden.

Die Finanzierungsrichtlinien der schweizer Banken sind im internationalen Vergleich relativ robust. Eine Lockerung kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, da Banken zur Zeit alles versuchen um Kundenabflüsse zu verhindern oder neue Kunden anzulocken. Sollte es zu einem Platzen und zum vorgängigen Entstehen eienr Immobilienblase in der Schweiz kommen wird die hedonische Bewertungsmethode im Nachhinein als Hauptursache betrachtet oder zumindest für den Konkurs von verschiedenen Regionalbanken verantwortlich gemacht. Wie kann man einen Häuserpreis aufgrund bezahlter Werte rechtfertigen? Die Folge dieses Verfahren ist, dass die Preise laufend steigen werden bis zu einem Zeitpunkt an dem alles in sich zusammenfällt. 

Zusätzlich wird auch die Tragbarkeit zu einem Prblem werden. Man rechnet hierbei mit einem Durschnittssatz von 5% seit 1990. Seit 1990 gabe es aber keine Inflation. Wie sehen wohl die durchschnittlichen Zinssätze für Hypotheken während einer Inflation aus? Zusätzlich ist es ein Unding hierbei mit Durchschnittwerten zu berechnen, da der jeweilige Hypothekarnehmer nicht diese bezahlt sondern je nachdem auch die Extremwerte. 

5. Inlfationäre Entwicklungen können anfänglich zu einer höheren Nachfrage nach Sachwerten (Wohneigentum) und einer höheren Nachfrage nach Fremdfinanzierung (Hypotheken) führen.

Aktuell spricht alle Welt von Deflation, die neuste Massnahme der US Notenbank verdeutlicht dies eindeutig. Bei einer Normalisierung des Geldmengenmultiplikators (siehe Grafik) könnte sich diese Entwicklung jedoch umkehren. Marc Faber hat beispielsweise erst kürzlich von einer Hyperinflation gewarnt. Bei einer Inflation profitieren Sachwerte und Fremdfinanzierungen. Während diese beiden Kriterien anfänglich zu einer höheren Nachfrage nach Wohneigentum sowie einer höheren Nachfrage nach Hypotheken führen, kann sich dieser Trend mit der Zeit stark umkehren. Folgend möchte ich die Folgen einer höheren Inflation chronologisch aufführen:

• Eine höhere Inflationserwartung führt zu einer stabilen Nachfrage nach Wohneigentum obwohl die Zinsen zwangsläufig ebenfalls steigen (Diese Entwicklung haben wir bei den Gesuchen nach MFH gesehen). 
• Die neuen Eigentümer versuchen eine möglichst hohe Hypothek zu beanspruchen und bestehende schlechte Schuldner Ihre Hypotheken zu erhöhen um die steigenden Zinsen zu finanzieren.
• Ab einem gewissen Level der Zinssätze, welche durch die höhere Inflation extrem hohe Werte erreicht, können die schlechtesten Schuldner ihre Hypotheken nicht mehr erhöhen und werden zwangsläufig die Wohnung verlassen müssen. Dieses höhere Angebot führt zu sinkenden Preisen, sofern die Neunachfrage bereits nachgelassen hat.
• Die sinkenden Preise führen, dazu dass immer mehr Schuldner zahlungsausfällig werden und die Banken Ihre Kriterien verschärfen. Da durch die hedonische Bewertung ständig die inflationierten Bewertungen als angemessen betrachtet werden, haben die Banken immense Probleme in Ihrer Bilanz aufgebaut.

Schlussfolgerung

Sollte es aktuell zu keinen sinkenden Preisen auf dem Schweizer Immobilienmarkt kommen, wird sich die CH Wirtschaft ein grosses Problem in der Zukunft aufbauen. Die Grundlagen einer Blase bestehen in der Schweiz bereits sind jedoch noch nicht so stark ausgeprägt um aktuell von einer Blase sprechen zu können. Das Entstehen der Blase ist jedoch meiner Meinung nach unvermeidbar. Entweder erfolgt dies glimpflich in dem bereits früh auf eine ansteigende Inflation reagiert wird oder es endet fatal in dem inflationäre Entwicklungen die Blase verstärken wie unter Punkt 5 aufgeführt.

Ich hoffe ich konnte einige Leute mit diesem Beitrag zum Nachdenken bewegen. Durch die richtigen Entscheide und Vorgehensweise könnten diese Entwicklungen gemildert werden und ich hoffe, dass dies der Fall sein wird.